경매 끝나도 떼인 보증금, 11월 13일부터 최소 3분의 1 돌려받는 계산법과 LH 신청법

전세사기 피해주택의 법원 경매가 끝나 손에 쥔 배당금이 500만 원뿐이더라도, 오는 2026년 11월 13일부터는 국가가 최소한 전체 보증금의 3분의 1까지 부족한 차액을 지원해 줍니다. 국토교통부가 2026년 10월 6일 국무회의에서 의결한 전세사기특별법 시행령 개정안에 따라 경매 후 부족분을 보전하는 '최소보장제'와 신탁사기 피해자를 위한 '선지급-후정산제'가 본격 시행되기 때문입니다. 법원 경매가 끝나 손실이 확정된 분뿐만 아니라 권리관계가 꼬여 배당 순위에 들지 못했던 피해자도 한국토지주택공사(LH)를 통해 손실을 줄일 수 있습니다.

내 보증금에서 얼마를 더 받나: 최소지원금 계산 공식

최소지원금은 전세 계약서에 적힌 전체 임차보증금의 3분의 1(최소보장금)에서, 피해자가 법원 배당이나 지원 제도로 이미 돌려받은 돈을 뺀 나머지 차액을 뜻합니다. 계산할 때 차감하는 항목은 법원 배당금, 집주인에게 직접 돌려받은 변제금, LH 피해주택 매입 과정에서 발생한 경매차익, 그리고 기존에 지급받은 임대료 지원액입니다. 즉 어떤 경로로든 임차인이 회수한 총금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 국가가 보전해 줍니다.

예를 들어 보증금 1억 5000만 원인 빌라가 경매에 넘어가 법원 배당으로 2000만 원을 받고 경매차익으로 1000만 원을 인정받았다면, 총 회수액은 3000만 원입니다. 이때 법이 보장하는 최소보장금은 1억 5000만 원의 3분의 1인 5000만 원이므로, 부족한 2000만 원을 LH에서 추가 지원금으로 지급받아 최종적으로 5000만 원을 채우게 됩니다. 만약 배당금과 경매차익 합계가 이미 보증금의 3분의 1을 넘었다면 추가 최소지원금은 지급되지 않습니다.

신탁사기 피해자라면: 경매 끝나기 전 선지급 받는 법

집주인이 소유권을 부동산 신탁회사에 넘겨둔 채 임의로 전세 계약을 체결한 신탁사기 피해자는 법적 대항력이 없어 경매가 끝나도 배당금을 거의 받지 못합니다. 동아일보 2026년 10월 6일 보도와 개정 시행령에 따르면, 이처럼 임대 권한이 없는 자와 계약한 무권계약자를 위해 경·공매가 끝나기 전이라도 보증금의 3분의 1을 먼저 주는 '선지급-후정산' 제도를 도입했습니다.

선지급금은 최소보장금(보증금의 3분의 1)에서 이미 집주인에게 돌려받은 돈이나 기존에 지원받은 임대료만 빼고 산정합니다. 보증금이 1억 5000만 원이고 기존 임대료 지원으로 1000만 원을 받았다면, 최소보장금 5000만 원에서 1000만 원을 뺀 4000만 원을 경매 종료 전 선지급금으로 먼저 수령합니다. 이후 주택 처분이나 별도 회수를 통해 돌려받는 돈이 생기면 사후에 차액을 정산하게 됩니다.

언제 어디서 신청하나: LH 신청 절차와 반납 주의사항

지원금 신청과 심사는 한국토지주택공사(LH)가 위탁받아 진행하며, 제도 유형에 따라 신청 시기가 다릅니다. 일반 최소지원금은 LH에 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 완료된 이후에 신청하며, 피해주택 매입을 요청하지 않은 경우에는 주택 처분 절차가 완전히 끝난 뒤 신청할 수 있습니다. 반면 신탁사기 등의 피해자가 신청하는 선지급금은 피해주택의 LH 매입이나 처분이 완료되기 전이라도 미리 신청할 수 있습니다.

신청 시에는 전세사기피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 법원 배당표(또는 세무서 배분계산서) 등을 관할 LH 지역본부에 제출해야 합니다. LH는 접수일로부터 90일 이내(필요시 30일 이내 1회 연장 가능)에 심사를 마친 뒤 지급 여부와 금액을 결정해 통지합니다. 결과에 이견이 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 낼 수 있습니다.

지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수했다면 반드시 반납해야 합니다. 집주인의 숨은 재산을 찾아 추가로 돈을 돌려받거나 소송을 통해 보증금을 회수해 반납 사유가 발생하면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다. 이를 숨기거나 정해진 기간 내에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.